Si te parecía que teníamos un problema con el alquiler en España prepárate porque no has visto nada pues hoy Podemos ha pactado con Esquerra y Bildu la nueva ley de vivienda un caballo de Troya que entra en el mercado inmobiliario y que obstaculizará más si cabe el alquiler para los jóvenes. Sí, estropeará todavía más supuestamente aquello que trata de solventar hoy .
Veremos qué propone la nueva ley de la vivienda y qué problemas traerá. empecemos por lo grave qué propone esta ley de vivienda y por qué decimos que va a reventar el mercado del alquiler lo dividiremos en 9 puntos tal y como se expuso en la rueda de prensa :
La definición de Zona Tensionada que nos afecta a todos
Ampliación de las zonas tensionadas en el mercado del alquiler la nueva ley dice que una zona tensionada será aquella que cumpla con al menos uno de estos dos requisitos
1-. Que el alquiler promedio más los gastos de suministros básicos superen el 30% de la renta media en esa zona, y esa zona puede ir desde un pequeño municipio a una gran Comunidad Autónoma
2-. Que el precio de la vivienda o el precio del alquiler en esa zona se haya incrementado un 3% más que el IPC en los últimos cinco años es decir prácticamente donde vive el 90% de la población de España
Por cierto Serán las comunidades autónomas las que decidan qué será considerada una zona tensionada o no.
Sorpresa: se modifica la definición del Gran Tenedor
La definición para grandes tenedores, ahora un gran tenedor será una persona física o jurídica que tenga más de cinco viviendas en propiedad y a partir de ahora un pequeño propietario será una persona física o jurídica que tengan menos de cinco viviendas en propiedad es decir que si tienes cuatro viviendas de un millón de euros cada una en el centro de Madrid eres un pequeño propietario pero si tienes cinco viviendas de 40.000 50.000 euros en elche pues eres un gran tenedor.
Una lógica aplastante, es decir probablemente los inmuebles más baratos pierdan atractivo porque te convierten en un gran tenedor antes con lo cual existirá gente que se querrá deshacer de esos inmuebles. Se producirá una bajada de la demanda y podríamos ver oportunidades de inversión y de compra, una de las claves de este punto es la persona jurídica y es que si hay alguien que tiene más de cinco propiedades pero no quiere ser gran tenedor lo que puede hacer es constituir una nueva sociedad que tenga cinco propiedades y 5 y otra con cinco.
Es ILEGAL vincular la renta del alquiler al IPC (vas a empobrecer)
La actualización anual del alquiler se hará eliminando el IPC. Por cierto esto aplica a todos los alquileres del país no solo a las zonas tensionadas a todo el mundo todos a partir de ahora. Será ilegal vincular la renta del alquiler al IPC tal cual porque resulta que el IPC es demasiado volátil y constituye una referencia inválida como índice para los precios del alquiler. A partir de ahora se vinculará a un nuevo índice que todavía no existe y que se inventarán desde el Instituto Nacional de Estadística y este será siempre inferior al IPC. Será algo así como el índice al precio que me salga a mí de los para ganar votos . Ahora en serio, si resulta que indexa es el alquiler a algo que estará siempre por debajo de estos costes de vida significa que en 25 50 años de inflación pues tus costes de vida subirán con la inflación y tu salario también pero los costes del alquiler no se desvinculará totalmente este coste será ínfimo irrisorio al final y todavía existirá una pérdida real de poder adquisitivo y ya ni os hablo de un propietario que lo alquile pero que además esté pagando una hipoteca de ese piso, se vuelve prácticamente inviable.
Pero ¿qué pasa hasta que este índice no esté en marcha? pues la ley dice que en 2024 el límite de la actualización anual de la renta al alquiler será de como máximo un 3%. recordad que ahora se encuentra en el 2% de forma totalmente extraordinaria Excepto si el IPC es menor a ese 3% entonces sí que aplica el IPC.
Se regula el precio en TODOS los NUEVOS CONTRATOS (Zona Tensionada)
Se regula el precio de los alquileres en zonas tensionadas de los nuevos, es decir, todo lo que acabamos de decir se aplicará a cualquier nuevo contrato de alquiler en una zona tensional es decir donde vive la gran mayoría de la población está prohibido por esta ley cambiar los precios del nuevo contrato, vamos que el mundo de los pequeños propietarios no podrán poner el alquiler que deseen, tendrán que mantener el alquiler anterior y sólo pudiendo actualizarlo al índice que comentábamos anteriormente.
Hablando en plata si eres propietario y tienes un piso en alquiler perderás dinero de forma periódica porque todos los costes sí que estarán indexados al IPC excepto tu renta del alquiler.
Así, la Ley marcará un límite máximo de euros por metro cuadrado que tampoco se ha definido todavía al que se tendrán que ceñir para alquilar su vivienda, vaya que lo de subir el alquiler al principio nada, al precio que yo te diga desde el principio y limitando cada año al índice que me invente olé y olé esto y lo digo desde el sosiego y la calma es un como ya se vio también en Berlín o en Barcelona con La regulación a los precios del alquiler.
Por último, también aparecerá un nuevo mercado secundario es decir fuera totalmente de esta ley donde se alquilen en negro acordando las condiciones entre inquilino y propietario demostrando así que esta nueva ley y estas medidas no funcionan en este mercado.
El propietario SIEMPRE pagará la COMISIÓN inmobiliaria del casero
A partir de ahora será el propietario el que deba asumir todos los costes de la inmobiliaria y no el inquilino, esa cuota del mes adicional que normalmente tú cuando entras en un piso y eres inquilino tienes que pagar a la inmobiliaria pues lo va a tener que asumir el propietario y eso es bueno pues para el inquilino por supuesto que sí, a nivel de precios es bueno pero de nuevo para el propietario significa otro coste más, y por tanto sube el coste de alquilar un piso y esto significará que las rentabilidades por alquiler bajan todavía más con lo cual es menos atractivo para el propietario.
ILEGAL aumentar la renta del alquiler con estos gastos
Se prohíbe aumentar el precio del alquiler con gastos extra, esta ley prohíbe aumentar el precio del alquiler añadiendo costes como la comunidad o el impuesto de basuras etcétera. otra vez esto es bueno para el inquilino Aunque muchísimos propietarios a día de hoy ya asumen los gastos de comunidad y de basuras…
Fulminan el “Acuerdo entre Partes”
Las partes contrarias a la ley de vivienda, ojo cuidado porque hasta ahora la ley de arrendamientos urbanos permitía el acuerdo entre partes entre propietario e inquilino bien pues ya no, ahora será totalmente ilegal.
Cualquier acuerdo entre las partes que se salga del marco de esta nueva ley aunque sea beneficioso para cualquiera de las partes o para las dos se considerará inavalido.
Más protección frente a los desahucios
Se incrementa la protección frente a un desahucio independientemente del caso de la situación y de lo que sea no entrar en detalle porque hay un listado de actualizaciones largo con relaciones de punto que podéis encontrar en el BOE.
¡BUENAS NOTICIAS! Beneficios fiscales para propietarios
Para propietarios en la rueda de prensa se dijo que existirían una serie de incentivos Fiscales en el IRPF para todos aquellos pequeños propietarios que tuvieran viviendas en zonas tensionadas pues ni pajolera idea no han dado ni un detalle de los mismos. Como veis un proyecto de ley sin fisuras fantástico…
Conclusión
Se trata de pan para hoy hambre para mañana, si querían acabar con ños altos precios del alquiler lo han conseguido se han cargado el mercado entero.
¿Cuál es la solución real a los problemas de los precios del alquiler? GENERAR, aportar más oferta al mercado, es un problema de oferta se ponen continuamente obstáculos a la construcción de nuevas viviendas y esto hace que la oferta no crezca y se sigue sin crecer y la demanda sigue subiendo a diario.
Pues los precios siguen disparándose pero si controlas el precio del alquiler si taponas esa oferta lo que va a ocurrir al final es que el capital que existe en ese mercado salga para otros mercados Como por ejemplo el de compraventa y se vendan muchísimas viviendas o salga hacia otros mercados como por ejemplo la renta fija, la renta variable etcétera una fuga de capital de ese mercado que a día de hoy es el que aguanta esa oferta.
Licenciado en Administración y Dirección de Empresas (LADE) por la Universidad de Huelva (1998-2003), y con amplia experiencia en sector financiero, Banca comercial ocupando puestos de responsabilidad.
